湖南
站在长沙金茂广场北塔鸟瞰梅溪湖，3000亩碧波犹如一块碧玉静卧在麓山脚下，串联起梅溪湖国际新城的一期和二期。
这正是国内首批上市的消费基础设施公募REITs之一的“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”（简称：华夏金茂商业REIT）底层资产长沙金茂览秀城所在地。
3月12日，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT在上交所上市，消费基础设施REITs正式登陆资本市场。其中，华夏金茂商业REIT发行价为2.67元/份，募资额约为10.68亿元。此外，华夏华润商业REIT也将于3月14日上市交易，3只消费基础设施REITs共募资近90亿元。
业内分析，消费类公募REITs的底层资产是居民参与消费的基础设施和重要的载体，随着产品上市，将有力推动盘活存量资产，扩大有效投资和提振消费，同时为个人投资者参与基础设施投资提供更为便捷的投资工具。
优质底层资产，出租率98%以上
长沙金茂览秀城目前运营情况如何？
公开信息显示，华夏金茂商业REIT的首发基础设施资产为长沙览秀城项目，坐落于湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已持续稳定运营7年。
作为中国金茂倾力打造的首个览秀城项目，长沙览秀城是金茂商业览秀城产品体系内运营最为成熟的标杆购物中心。2020-2022年及2023年1-6月，长沙览秀城实现商品销售额分别为4.89亿元、5.86亿元、7.23亿元及4.29亿元，在梅溪湖板块排名前列，租售比分别为9.75%、10.13%、8.31%及9.04%，月销售坪效近1200元/平方米。
据基金招募说明书显示，长沙金茂览秀城出租率自2022年起保持98%以上的高位，净运营收益（NOI）近三年复合增长率55.40%，日均销售额年复合增长率超25%、日均客流量年复合增长率超15%，2020—2023年上半年换租实现的平均租金增长率近20%。
租户结构方面，截至2023年6月，长沙金茂览秀城餐饮业态约占23%，文娱及配套业态约占55%。按店铺面积和类型来看，1000㎡以上的为主力店，长沙金茂览秀城最大的主力店是沃尔玛，该店也是沃尔玛的湖南总店，目前业绩在华中区域排名第一。
基金招募说明书显示，长沙览秀城年度客流逾1000余万人次。2020-2023年1-6月，长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%，处于高速增长期。
随着公募REITs市场趋于成熟，长沙览秀城这类兼备“运营前景明朗、投资回报长期稳定、管理团队专业”等特点的优质资产，长期配置价值正日益显现。
未来有望扩募装入其他资产
值得关注的是，首批消费基础设施REITs多来自长沙、杭州、青岛等准一线城市。在丁蕤看来，长沙、杭州和青岛均是GDP万亿城市俱乐部成员，常住人口较多，外来人口持续净流入，城镇居民可支配收入与支出基本保持稳定增长，消费潜力极大。
截至2024年3月5日，华夏金茂商业REIT募资规模达10.68亿元，持有人户数达6231户，基金份额达4亿份，其中机构投资者持有3.8亿份，个人投资者持有0.2亿份。
华夏金茂商业REIT的原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司，为中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。本次华夏金茂商业REIT的净回收资金也将继续用于消费基础设施的投资建设工作。
据悉，除长沙金茂览秀城外，中国金茂还持有青岛金茂览秀城、南京金茂览秀城、张家港金茂览秀城等大批优质购物中心，出租率基本均接近满租状态；同时还持有位于城市核心板块的众多优质写字楼和酒店资产。
在消费基础设施公募REITs政策出台后，中国金茂选取了最为优质和合适的长沙金茂览秀城项目作为首批资产入池。未来，中国金茂将利用好REITs平台的作用，持续将优质资产装入到REITs平台当中，为投资人提供优质的金融产品和回报。
中国金茂控股集团有限公司副总裁丁蕤表示，消费基础设施在城镇化以及城市第三产业发展过程中积累的海量资产，急需一个合适的退出通道以改变行业的业务模式及未来发展趋势，公募REITs毫无疑问是最适配的工具。
本文来源：网易本地
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冷桂玲_ HN10
