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在国企改革深化与存量资产盘活的时代背景下，产权交易市场正成为激活优质资产的重要枢纽。2024年11月，随着广州宏城发展有限公司100%股权以10.92亿元在广州产权交易所成功转让，中信证券旗下机构接棒，标志着广州环贸中心（广州ICC）“办公空间+停车场”资产证券化项目落地。作为市场首单商业物业持有型ABS——“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”的核心底层资产交易，该项目不仅为国企不动产盘活提供了“资产转让+证券化”的创新范本，更彰显了广州产权交易所在复杂交易结构中统筹资源、破解难题的专业服务价值。
一、项目背景：核心区位优质资产的盘活诉求
广州ICC地处天河区天河北CBD中轴线上，与广州塔南北对望，总建筑面积超18万平方米，集写字楼、商场、国际公寓于一体，是华南地区标志性商业综合体。其写字楼及地下停车场由广州宏城发展有限公司持有，入驻企业中世界500强、中国500强及行业龙头占比超75%，涵盖中国建筑、京东、日立、渣打银行等知名企业，资产质量与区位价值显著。
项目转让方为越秀地产旗下广州华振科技服务有限公司及香港注册的金旺投资有限公司，受让方为中信证券旗下广州仁耀经济信息咨询有限公司。交易标的看似清晰，却暗藏多重复杂要素：一是标的企业股权已全部质押给金融机构，涉及《民法典》下抵押解除与交易路径合规性问题；二是境外股东金旺投资的参与，导致资金跨境划转与联合转让需协调不同法域规则；三是标的企业2023年签署的《增资协议》涉及实物增资的在途交易，需妥善安排交割衔接；四是作为超甲级商业综合体的核心资产，市场关注度高，需平衡信息披露与交易效率。
二、项目操作：全流程服务破解四大核心难题
（一）深度介入前期咨询策划：精准研判项目特性
广州产权交易所自2024年初接触项目后，迅速组建专项工作组，联合业主单位、律所开展多轮次研讨，梳理出四大核心特性并制定应对策略：
1.资产属性研判：明确项目公司无新开发计划，核心价值在于成熟运营的写字楼及停车场资产，聚焦其作为商业物业ABS底层资产的稳定现金流特征，为后续交易方案设计锚定方向。
2.股东结构处理：针对境内外双股东联合转让，提前评估香港股东资金出境的外汇管制要求，设计跨境交易资金路径，确保符合国家外汇管理政策。
3.抵押质押协调：标的企业股权质押涉及金融机构利益，工作组前置沟通抵押权人，依据《民法典》规定，在交易方案中明确质押解除条件、资金监管账户设立等条款，取得金融机构书面同意，化解法律障碍。
4.在途交易衔接：针对2023年未完成的实物增资，与相关方确认增资进度，在交易公告及合同中约定交割前需完成的手续，明确各方权责，避免交割纠纷。
（二）统筹交易方案：多维协同破解复杂难题
在依法合规前提下，广州产权交易所为项目量身定制整体交易方案，实现“政策合规性、股东诉求、交易效率”的有机统一：
1.双股东捆绑转让机制：将两个股东的股权分别挂牌，设置“捆绑受让”条款，要求意向方同时摘牌两个标的，确保资产整体转让。同步披露跨境资金需求与在途交易安排，既满足香港股东资金出境诉求，又保障国有资产转让的公开透明。
2.风险披露与合规审查：联合律所对质押借款合同、增资协议进行逐条合规审核，在交易公告中详细披露标的企业抵押情况、增资进展及潜在风险，同时在交易合同中约定风险承担条款，保障投资人知情权与合法权益。
3.跨境资金与交割时效管理：提前与银行外汇管理部门沟通，明确资金跨境划转所需材料清单及审批流程，制定“交割-解押-付款”时间计划表，实现交易节点无缝衔接。
（三）精进市场化服务：全流程赋能提升平台价值
作为第三方交易平台，广州产权交易所充分发挥“发现价值、发现投资人”核心功能，通过精准营销与高效撮合推动项目落地：
1.定向推送与圈层营销：依托海量客户资源库，筛选符合商业物业投资、资产证券化需求的机构投资者，定向推送项目手册，重点对接证券公司、私募基金、不动产投资机构等，吸引多家意向方关注，形成充分竞争的市场环境。
2.全流程时效管控：以“时间倒排表”驱动各环节进度，从挂牌前的材料准备、合规审查，到挂牌后的意向方资格审核、交易谈判，再到交割阶段的资金划转、产权过户，每个节点设置明确时限，专人跟进协调。例如，在金融机构解押环节，提前介入沟通，压缩审批时间15个工作日。
3.数字化工具提效：搭建线上沟通平台，实现业主方、投资人、律所、银行等多方实时信息共享，关键文件在线会签，重大问题远程协调，减少线下沟通成本，提升决策效率。项目从挂牌到成交仅耗时60天，低于同类复杂交易平均周期。
三、经验总结与行业启示：构建存量资产盘活服务新范式
（一）四阶段方法论：全生命周期盘活路径
广州产权交易所在实践中总结出“资产盘点-资产评估-方案策划-盘活退出”四阶段工作法，为国企存量资产盘活提供可复制框架：
1.资产盘点：厘清家底，分类施策
建立“物理盘点+价值评估”双维度机制，不仅梳理资产权属、区位、业态等基础信息，更评估其商业价值、战略价值及盘活潜力。例如，针对广州宏城项目，聚焦核心区位资产的稳定现金流属性，明确证券化方向。
2.资产评估：多元视角，精准定价
突破传统估值局限，结合市场行情、资产运营数据、证券化预期收益等因素，引入收益法、市场法等多元评估模型。本项目中，通过测算写字楼租金及停车场运营收入，为ABS产品设计提供底层资产估值依据。
3.方案策划：问题导向，创新模式
针对交易中的特殊事项（如跨境交易、抵押质押、在途合同），联合多方机构定制解决方案，平衡合规性与商业灵活性。本项目首创商业物业持有型ABS交易结构，为同类项目提供模式参考。
4.盘活退出：市场导向，多元渠道
结合资产特性选择退出路径，本项目通过“股权转让+资产证券化”组合模式，既实现国企资产变现，又为资本市场提供优质底层资产，打通“存量资产-标准化产品-市场化流通”链条。
（二）平台价值升级：从交易通道到生态枢纽
本项目彰显了产权交易平台从“单一交易服务”向“全链条价值赋能”的转型价值：
1.资源整合能力。汇聚投资人、金融机构、中介服务机构等多方资源，构建存量资产盘活生态圈。本项目中，协调境外股东、境内金融机构、证券化服务商，实现跨领域协作。
2.复杂问题解决能力。在法律合规框架下，为国企量身定制交易结构，化解跨境资金、抵押解除、多股东协同等难题，成为国企改革的专业“智囊团”。
3.市场化定价能力。通过充分信息披露与竞争机制，挖掘资产潜在价值。本项目最终成交价10.92亿元，体现市场对核心资产的认可。
（三）行业启示：多维创新激活存量资产新动能
1.模式创新：解锁资产证券化新场景
本项目突破传统ABS底层资产局限，将商业物业整体股权作为标的，为购物中心、写字楼等持有型不动产提供证券化范本，拓宽国企资产盘活渠道。
2.合规底线：筑牢交易风险防火墙
在跨境交易、股权质押等敏感环节，需提前与监管部门、金融机构沟通，确保交易全程合法合规。本项目中，每一项特殊安排均取得相关方书面确认，未出现法律争议。
3.服务延伸：从交易到运营的价值闭环
未来可探索“盘活前诊断-交易中赋能-盘活后跟踪”全周期服务，例如为资产证券化项目提供后续运营监测，助力国企实现“资产盘活-价值提升-良性循环”。
四、结语
广州宏城股权项目的成功落地，是产权交易平台服务国企改革的一次突破性实践。它不仅为商业物业资产证券化树立了操作标杆，更证明了在存量资产盘活的复杂工程中，专业平台的深度介入与创新服务至关重要。随着国企改革深化与资本市场发展，广州产权交易所将肩负更重要的使命——从“资产转让通道”升级为“价值创造枢纽”，通过模式创新、流程优化、资源整合，助力更多存量资产焕发新活力，为国资保值增值与经济高质量发展注入强劲动力。
本文来源：网易广东
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