大宸设计分享策划思维、地产思维在设计中的应用

设计的真正价值在于赋予空间以特别的意义。农夫眼里的滩涂荒岛，可以变成旅游胜地；飞鸟不渡的沙漠，可以变成世界名都。随着地产行业遇冷，居民对住房品质日益增高，设计师不应只看重效果与功能，更应该以策划思维、地产思维思考，参与到项目开发运营之中。从需求出发，问题解决入手，结合设计手法让问题变成功能，让设计方案更精准，服务更高效。

一、市场导向

以前的地产市场可能是不愁卖，但是现在什么样的产品才是客户真正需要的？这件事值得我们反思。伴随着客户对自己的需求越来越明确，能否提供更多的服务、更高质的产品将成为在市场竞争中的关键。

随着“房住不炒”政策不断加码，高周转、高杠杆的地产模式逐步减缓，标准化和快速推进的开发模式转向于精耕细作，甲方乙方逐渐从以前较为对立的两面慢慢走向了一个共同体。优秀的设计公司以市场为导向，从产品思维、销售思维、成本思维、品控思维、运营思维等维度思考，通过考察地块产品特色，与甲方一起打磨创造一个具有前景性的项目。

当下，设计公司服务会分前端或者后端，前端是解决创意的问题，后端涉及到落地、落地后运营和管理等问题。目前大部分的设计公司主要在做前端，可以做后端服务的设计公司相对来说比较少。但在大宸设计看来，甲方真正的痛点在后端，这对于设计公司的资源整合能力、后期服务的深度要求会更高一些。这是地产设计从关注颜值到关注运营的一个转变。

二、产品精准定位

高水准的项目策划，精准的产品定位，让项目开发起到事半功倍的作用。从资源的利用上定位项目，可分类为：山景项目、水景项目、名胜项目等。从区位上可分为市区项目、郊区项目；从规模上可分为单体住宅楼和住宅小区；从品质档次上可分为安居房、经济适用房、一般商品房、高尚公寓、别墅豪宅等；从建筑形式上可分为内廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、点式住宅等。从渠道上可分为内销房、外销房；从建筑结构上可分为砖混结构、框架结构等。此外，还可从产品题材、建筑风格、社区文化、生活方式等方面进行分类。

设计这件事，不是将个人喜好强加在空间里面，而是应该把客户的形象、需求和标准，及使用者的习惯偏好融入到项目中，去创造、实现、升华。对每一个项目，设计师都需要从投资方、运营者、使用者多方角度考虑。设计的工作从不限于创意的表达，而是从商业运维的角度反推产品定位、空间设计与项目落地，实现综合考量品质、造价与创意表达、场景体验的平衡，为客户提供高水准的专业化服务，交付兼具艺术温度与美学尺度的作品。

三、成本管控

成本控制是投资者极为重视的“生命线”，这意味着设计公司需要从设计之初开始就要有成本控制的意识，在各个环节进行严格把控。这涉及到项目策划、成本控制、规划、设计、施工与产品运营等维度的平衡。

成本管控要求设计公司，从商业运维的角度反推空间设计，以舒适的空间体验为设计目标，保证项目后续良好运营，助力客户商业目标的早日达成与商业价值的持续维持。同时，大宸设计掌握了大量的数据、理论、逻辑与资源，可以最大限度帮助甲方控制成本造价，实现成本与收益的平衡。

策划思维、地产思维应用于成本管控，依照对地产市场不间断地调研分析，结合企业自身的进展战略，策划符合企业进展需要的项目，梳理资金、土地、治理、关系，对人、财、物等软硬件资源进行有机整合，推动项目在可控成本内有序开展。

四、时间管控

在传统地产领域，思考最多的是如何更多使用杠杆（金融杠杆+合作杠杆+经营杠杆），将更多工作实现前置与并行，达到快周转的目标。同时，还要思考如何提高自有资金投资回报率，如何将自有资金投资尽早回正，并投入到下一个项目中。

在资金审查、政策管控更为严苛的当下，时间管控显得更为重要。如何快速开发，快速交付，快速回款，保持现金流稳定，成为地产企业提升竞争力的重要手段。在这一大背景下应运而生的地产项目策划，也由此而越来越受到业界人士的高度重视和普遍关注。策划的水准意味着项目的优劣，策划的成败在相当程度上决定着项目的市场命运。

策划思维、地产思维应用于时间管控，通过出主意、想方法、制定实施方案，解决项目开发中做什么、何时做、谁来做、如何做的问题，来合理化整合资源，实施运作的可控性、可操作性，把握市场的准确性和利润最大化的经济性。

五、完整设计产业链的重要性

设计领域按照专业细分为建筑、结构、机电、室内、景观，机电又分为水暖电，室内又有硬软装，每一个分类都是一个专门的学科，要成为某一项的专家都要付出至少半生的时间和精力去研究和实践。而地产设计是综合的，包含了上述所有的专业分类。

设计师者需要从系统化的策略思维出发，针对不同项目深研企业的品牌使命、产品业态、区域价值，以及当地的人文风俗、生活习惯、价值观念等，进而以高效的执行力推进项目的极致落地。这其中需要一定的对全产业链整合的能力，实际上对设计公司提出了极大的考验。

大宸设计具备全产业链设计服务能力，业务设计项目策划、规划设计、建筑设计、园林景观、装修设计、BIM制作、施工图审查、建材集采、装配式建筑、EPC总承包各方面。从设计到全产业链的业务部署，从单一渠道到多品牌矩阵，建立了一条自身的“护城河”。