“谁违约谁担责”，让烂尾楼业主不再“钱房两空”

楼市下行的集体阵痛中，烂尾楼业主往往是最无助也最被动的一个群体。他们既失去了对未来安居的期望，又背上银行的债务枷锁，同时又很难通过法律途径的救济获得解脱。

据《中国新闻周刊》报道，近日，江苏连云港市中级人民法院发布的一起判决，为这些困在烂尾楼盘中的购房者点燃了希望。案例显示，开发商逾期未交房，不仅需返还购房者首付款和已偿还的贷款、利息，后续剩余贷款本息也由开发商承担。该判决迅速引发热议，被不少法律界人士认为是贯彻了“谁违约谁担责”的原则。

据报道，2020年11月，柏某、杨某娟与某开发公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的房屋。后因开发商迟迟未交付，柏某与杨某娟诉至法院。案情并不复杂，甚至很常见，但关键在于，法院最终支持了购房者的诉求，且明确引用了最高人民法院的相关司法解释。

而这并不常见。该案典型性在于为解除《按揭贷款合同》提供了实务突破口，对于今后各级法院审判类似案件，提供了重要参考，也为众多烂尾楼业主维护自身合法权益指明方向，让他们免于“钱房两空”。

在商品房预售制度下，购房者通常签署两份合同：一份是与开发商签署的《商品房买卖合同》，另一份则是与银行签署的《按揭贷款合同》。一旦楼盘烂尾，选择“脱身”的购房者必须同时解除这两份合同。

但在以往的判决中，一些法院将购房与贷款视为两个独立合同，一方面判决开发商退房，另一方面又判决购房者仍应继续还贷。很显然，开发商既已烂尾，就很难有足够资金退还房款，很多开发商甚至失联。这就导致购房者即便胜诉也不能顺利拿到房款，却又不得不继续承担还贷责任。

审理该案的连云港市赣榆区人民法院在判决中引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

该条款早在2003年6月1日开始施行，却因种种原因被长期“冷处理”，甚少被应用于司法实务中。该院此次直接引用并充分适用了该条款，实质上相当于打通了从退房、退首付到解除贷款合同、转移还款责任之间的多重法律关系，形成一个自洽、闭环、可执行的救济逻辑模型，让购房者可以彻底从房贷债务泥潭中脱身。

这对全国其他法院具有明确的参考与示范意义，未来可能加快“贷款合同同步解除”在司法层面的普及。

在烂尾楼既成事实的前提下，对债务关系的梳理，本质上是在确认潜在的最终损失由谁承担。是购房者、开发商还是发放贷款的银行？最高人民法院早在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中已明确，在房屋无法交付且无交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

但在实际操作中，所谓的“优先权”往往难以兑现。银行的权益需要考虑，“保交楼”政策需要支持，部分地区的法院甚至曾出现不予立案的情况。

烂尾楼的损失理应各方面承担，但其中最应优先保护的，恰恰是普通消费者的权益。这不但事关法律的尊严，也与宏观经济大局密切相关。

在当前形势下，消费要增强，经济要增长，离不开稳预期，提振消费信心。从这个角度讲，通过司法实务及时将烂尾楼受害者从房贷债务泥潭中解脱出来，激活其消费需求就显得尤其必要。