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业委会与小区收费问题仍是“老大难”

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2019省物管工作座谈会现场。梁展宏 摄

物业服务已成为维护邻里和谐、社区文明等不可或缺的行业。

9月5日至6日,由省物管协会主办、市物业服务协会承办的“2019广东省物业管理工作座谈会”在中山举行。来自市住建局、全省各地级市的物管行业协会相关代表齐聚一堂,共同探讨了中山以及全省物业服务行业存在的问题与机遇。市物业服务协会在会上指出,在物管行业规模壮大的同时,当前中山物管行业在立法、收费定价、业委会等方面仍存在客观难题需要解决。

行业动态

“龙头们”正在加速走进资本市场

物业服务已成为维护社会安定、邻里和谐、社区文明不可或缺的行业,是现代城市管理的重要组成部分。记者在本次座谈会上了解到,来自全省22个物业管理行业协会、房地产行业协会的代表齐聚一堂,共同交流各地市物业管理发展现状及经验。

省物协表示,我省现有住房建筑总面积436,821万平方米。物业管理总面积205,874万平方米,物业管理覆盖率占全省建筑总面积的52.86%。

截至2018年末,我省现有物业服务企业约10248家,同比增长7.1%;广东省物业管理企业2018年经营主营业务收入增长幅度较大,达827.02亿元,同比增长29.8%,占广东GDP总量的0.85%。截至2019年8月31日,广东省物协会员单位也发展到了927家。

省物管协会发言人在会上表示,近两年行业营收速度较快,一方面的原因是在行业集中化加快的趋势下,优秀物业服务企业有更多的资源可以在新技术和新管理平台上去发展创新业务,运用“互联网+”进行资源整合的同时布局社区经济体系,从而获得越来越大的市场空间,也推动整个行业的发展和盈利水平的提高。

另一方面,随着企业的重视和资本市场的青睐,物业管理发展明显加速,行业迎来上市潮。目前已登陆港股市场的广东省物业管理企业有8家,分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、雅生活服务、碧桂园服务、佳兆业物业、奥园健康生活。其中,碧桂园服务、中海物业、彩生活、雅生活服务均超过30亿元的量级。这些龙头上市物管公司经营规模持续上升,营业能力也在逐渐增强。

本地市场

中山物管行业从业人数超6万人

至于中山市场方面,市物协发言人表示,目前我市共有物业管理企业582家,从业人员超过60000人,这些企业管理着1865个物业项目,物业管理面积16752万平方米,主营业务收入19.11亿元。另据统计,到2018年底,全市荣获国家级物业管理示范小区共26个、获广东省物业管理示范小区65个、获中山市物业管理示范项目148个。

市物协表示,协会成立五年来,会员数从开始的112家发展至现在的400家,在发挥政府和企业的纽带作用、加强行业管理等方面发挥越来越重要的作用。今年来,协会着重结合社会发展的需要,对现行的物业管理相关规章制度进行修订,补充法律、法规不完善的地方;同时,协会牵头制定了《中山市前期物业管理服务项目招投标格式文件》,大力推进标准化建设,促进物业从业人员素质提升,发挥自律功能。

行业声音

收费标准和收费率问题困扰行业发展

在肯定行业规模逐步发展的同时,随本次座谈大会一并发布的《2019全省物业市场分析报告》也指出,目前有关物业管理经费财务方面制度创新存在明显滞后现象,物业管理经费仍是困绕物业管理行业企业发展的瓶颈问题。

报告认为,由于物价上涨和人口红利减少、广东省最低工资标准的提高等原因,使物业管理企业人员工资等各项成本不断上调。虽然国家发改委早在2014年底发布了《关于放开部分服务价格意见的通知》,明确放开对非保障性住房物业服务价格、住宅小区停车服务等多项服务价格,但物业管理企业与业委会协议价能力依然薄弱,收费率普遍较低,全省物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘,行业进一步生存发展受到了遏制。

另外,代收代缴费用问题依然对物业服务企业产生影响。目前水电费收取、管网线损等依然由物业服务企业承担,人力、物力的投入和不应由其承担的经济损失,影响了企业的正常经营。而且,近期价格行政主管部门颁布电价新规,使代收代缴电费企业增加了更多包括线损在内的服务成本。

对此,中山中正物业总经理黄加红直言,物业管理费提价难的现象已经是行业普遍性难题。尤其是一些旧住宅小区,物业管理费动辄十多年不变,至今仍是0.5元至0.8元/平方米/月。由于物业经营成本逐年提高,这类老旧小区的物业服务不但难以提升,由服务水平下降引发的社区矛盾(业主与物管方)也随之增多。另一方面,由于物业公司的员工工资不高,物管行业对年轻人缺乏吸引力,物业公司不容易招到素质相对较高的员工;而由于受经营和人员招聘影响,相当数量企业整体服务水平低下,服务意识也亟待提高。

同时,前期小区物业专项维修资金存在筹集难的现象。与物业管理费一样,由于中山不少旧住宅小区的设备设施已经进入大修、更新改造阶段,需要动用大量的维修资金,但苦于维修资金筹集难,特别是破损的防火设施设备无法更新,存在较大的安全隐患。

记者在采访中了解到,以中心城区为例,近两年一些楼龄超过10多年以上的商住小区,由于前期物业维修基金收取并不完善,导致物业公司在更换消防、安防硬件设施时面临着相关资金短缺、难以运用等情况。个别住宅小区甚至由于消防设施更换长期滞后,导致发生火宅、盗抢情况时相关设施不能及时发挥作用,影响业主居住安全。

市物协亦在本次座谈会上指出,住宅专项维修资金的使用申请难,特别是老旧项目无法全部归集到位,初审即无法通过,同时还存在业主参与表决使用维修资金积极性不高的问题,导致维修资金利用率不高。对于重要设施设备(如电梯、消防等)的紧急维修,物业服务企业也无法垫支,要业主分摊更是难上加难,存在安全隐患。

存在问题

“责、权、利”不清:小区业委会缺乏相应约束机制易引矛盾

除了收费问题以外,另一个被本次座谈会代表提及的问题,还有由小区业委会频繁引起的纷争。省物协当值执行会长黎家河指出,近年来,虽然有意成立业委会的小区不少,但业主参与小区日常管理事务的整体热情普遍不高,大多数业主存在“多一事不如少一事”的观念,导致很多小区的业主大会难以召开。另一方面,不少小区成立不了业主委员会或者业主委员会换届选举不成功,小区居民自律自治意识有待加强。

市物协则指出,在目前中山不少已成立小区业委会的楼盘里,业主委员会因文化层次、法律法规认知等各不相同,经常会出现“责、权、利”不清、缺乏相应的专业知识、没有相应的配套培训等问题。加上各种利益渗透其中,造成对业委会委员的约束缺乏相应机制。另一方面,目前不少小区业主也存在“不会当家、不愿当家、不敢当家、乱当家”的情况,而且对小区等公共管理、公共事务参与度不高,导致物业公司开展工作困难且缺乏监管,影响服务的提升。

“在小区出现纠纷时,由于物业管理相关政策法规的实操性不强,特别是在街道办事处、乡镇一级,缺少专门机构专职人员的调解。还会出现基层社区人员、物业管理人员的理解不一致,业主和物业服务企业认知不一致等情况,导致部分行业纠纷和问题无法及时解决。”黄加红认为,考虑到未来物业纠纷数量、种类越来越多,目前行业缺乏清晰法理基础、配套性规章少,缺乏操作性强的实施细则,造成相关行业制度层面上的设计、立法方面的准备工作未跟上形势发展需要。如何加快完善物业管理制度的可操作性问题,不管对行业发展还是构建和谐社会方面都有积极意义。

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