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房价从三千到四万!华南板块正迎来二次“发育”,竟因这6条村

2019-08-13 07:17:06 来源: 南方都市报 举报
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“2003年,我回员岗村住,是全村第二个有小车的人”。

“现在,晚上不到8点回到村,就已经找不到停车位,全村几千辆车”。广州番禺华南板块员岗村村民崔实(化名),亲历近些年村中巨变。

作为全国造城模式的起源地,华南板块曾经给人的印象是“地广人稀”。然而在农田变楼盘十多年之后,这个曾经的“郊区”,也开始向城市更新要空间了。

根据广州市规划和自然资源局近期出炉的规划,华南板块一带多条村共560.85公顷的范围,都将连片改造或优化提升。

华南板块的第二次巨变已经不远。

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华南板块即将城市更新或至少六条村要改造

这几年,广州城市更新进展迅速。截止8月12日,今年来广州全市9区已有20条村启动旧改招标合作企业,涉及改造范围用地达2270万平方米,比整个白云山(2098万平方米)的占地面积还大。

当中番禺区启动旧改招标的村庄最多,达5条。当中新基村、里仁洞村、沙溪村都处于华南板块。

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没错,华南板块也要进行城市更新了。

根据广州市规划和自然资源局近期出炉的《番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块控制性详细规划》,番禺北部的华南新城周边区域将得到优化提升。番禺将依托片区内4个旧村(官堂村、员岗村、新基村、陈边村)改造、省妇幼扩建和海云寺重建等对周边区域进行优化提升,打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

据了解,涉及优化提升的区域位于番禺区北部,北临三枝香水道,东至南沙港快速路,西至华南新城路,总面积560.85公顷。规划范围内有华南新城,省妇幼保健院番禺院区,官堂村、员岗村、新基村、陈边村4个旧村以及海云寺遗址。

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新基村

根据原规划,该片区总建筑面积381.55万平方米,此次规划将片区总建筑面积提高到661.21万平方米,毛容积率达到1.34。当中已建成的华南新城片区87万平方米,与原控规一致;4个旧村改造片区共计368万平方米,但要待更新方案确定最终建设量;安居片区74万平方米,与原控规一致;海云寺及周边地区约42万平方米,悦利地块周边片区约91万平方米。

从此次规划涉及的4条村,加上如今已成功招标越秀地产的里仁洞村,及由方圆和升龙集团合作改造的沙溪村,这意味着,华南板块内至少六条村已明确改造。

华南板块的二次巨变配套20所学校和幼儿园

作为全国造城模式的起源地,番禺华南板块从农田上建起“八大金刚”,也曾成就地产“华南五虎”(恒大、碧桂园、雅居乐、合生、富力)。

1999年6月,华南快速干线开通后,祈福新邨、碧桂园进驻。2000年以后,番禺的地产开发转至华南板块。到2004年,华南板块的格局基本形成。

华南板块串联南村镇西部、钟村镇东南部,总建设用地约13.5万亩,其中房地产开发约4万亩。这里兴建了祈福新邨、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐花园、锦绣香江、南国奥园、星河湾等,规划人口约43.3万人。除了“八大金刚”,还有不少中小楼盘。

一晃15年过去,如今二手房已经卖到4万+(万科欧泊)的华南板块,也已面临二次巨变。

在最新出炉的番禺区BA0702、BA0703、BA0704地块规划中,将保留片区内的9个自然山体及4条联通珠江的河涌水系,控制7条60至100米宽的观山通水的视线廊道,打造山水相连的空间格局。其中,3条观大镇岗的视线廊道控制宽度为80至100米,保证大镇岗至少1/3山体线可见或整个山体可见。

交通方面,片区内已有地铁7号线经过,设员岗站。此次规划提出“四横四纵”的骨架路网,规划增设4处公交首末站。更规划预留两条过江隧道,分别通往北面的洛溪岛和大学城。

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由于该区域紧邻三枝香水道,规划还提出片区防洪标准采用200年一遇,并结合河涌整治,采用“渗、蓄、排”等综合措施,做到有效应对不低于50年一遇的暴雨。

此外,此次规划总人口为2.61万人,设置13类68处公配设施,满足每100平方米住宅建筑面积不少于11平方米的标准配置公共服务设施。远期规划人口13.5万人,设一处1225床综合医院(省妇幼保健院),3所(189班)初中,7所(254班)小学,10所(149班)幼儿园。

华南板块早已今非昔比村里一房租金2016年350元/月,现900元/月

事实上,即便没有城中村改造,华南板块也早已今非昔比。

在员岗村村民崔实印象中,2000年华南板块开建时,番禺进南村的路还是石子路。直到几年后广州雅居乐花园和华南新城开盘后,才变成水泥路。

“那一年雅居乐花园有个组团叫‘欧洲故事’,当时雅居乐的菜又少又贵,业主为了省钱就来我们员岗村买,又便宜又好”。崔实那些年笑称雅居乐是欧洲,员岗村是非洲。

崔实早年离村到广州中心区闯荡并事业有成。2003年见华南板块崛起,他一度回到员岗村居住,当年他是村内第二个有车的人。15年过去,如今的员岗村已有数千台车,“不到晚上8点回村,就找不到停车的地方了”。

崔实在村里住了几年,还是搬到外面的楼盘居住。

“村内的环境还是相对比较差,很多握手楼、亲吻楼,这些年房子越建越高电话信号越来越差”。崔实坦承,他在员岗村的房子,一楼至三楼基本上很难接到手机电话。

大约在2005年,崔实将家中房屋重建并全部用以出租,“村里很多人都像我这样不住村”。

在2016年初,崔实家中的一房(建筑面积约20多平方米)租金大约是350元/月,而自当年底地铁七号线开通以后,越来越多的务工人员进村租住,“现在,一房租金已900元/月”。

谈及村中巨变,崔实十分开心。他家的宅基地占地面积达300多平方米,他和很多村民一样,建了多层楼房。

“上世纪90年代,我们村最牛叉的一个华侨从香港回来村中建了两层楼,虽然全部是砖头建的,但当时我们都羡慕得要命,觉得好豪宅。现在再看那栋楼,完全被辗压至尘埃,也是整条村里最矮最差的楼房”。崔实十分期待员岗村的改造。

据介绍,合生创展已进该村完成相应的入户测量工作,并于近期公示测量数据,征集村民意见。

华南板块配套再提升要建“高品质居住生活服务区”

作为华南新城较早期的业主,张小姐亲历自家房子从2003年购买时的3000多元/平,到如今的二手3.2万元至3.5万元/平的九倍涨幅。

在她印象中,当年入住时,华南新城小区及周边相对安静荒凉。早期买菜她需要进入附近的官堂村买。

“当时就连官堂村也是很小的,人很少,但现在村里的房子也越来越多,人也越来越多”。张小姐亲见自家小区的交通从华山一条路,变成两条路。周边的商场万博天河村、海印又一城、万达广场等等相继建成投用,“目前衣食住行周边都可以满足”。

而板块另一端南国奥园的花女士,2009年以8000多元/平的价格买了北京区的顶层复式。居住十年,亲见周边从荒地到高楼拔地起。

“刚搬进来时,小区里大概只有三分之一的入住率,夜晚绝大部分楼不见亮灯,现在全都住满了”。花女士说,这几年万博发展,带动小区二手房售价进入3万+;周边也聚齐各大商场,“好多年不去天河逛街购物了”。

显然,番禺华南板块的业主们,还将拥有更大的惊喜。在此次最新控规中,华南板块将得到全面优化提升,拟打造“国际创新城产业延伸区、高品质居住生活服务区”。

据了解,控规地块范围内的海云寺也将原址复建,确定新增宗教用地28739平方米,建筑面积23540平方米,容积率0.82。

与海云寺相邻的省妇幼保健院,其总用地面积由48578平方米调整至66720平方米,建面大增86.5%至157161平方米,床位从现状的500床调整至1225床。

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未来的华南板块,或将更加瞩目。

西关出品 本文来源:南方都市报 责任编辑:李志_NO1280
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