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按摩、发廊...住宅楼超6成房被出租商用,居住业主要崩溃

2019-07-29 13:15:10 来源: 南方都市报 举报
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骏汇大厦的门口虽有闸机,但形同虚设

位于广州天河中心城区的骏汇大厦,1-3层为商铺,4层为公共空间,5-26层皆为住宅用房。住在里面好多年的业主抱怨,现在这栋居民楼越来越像“商业大厦”了,按摩spa、美容美发、烘焙培训、私家影院、家政公司、律师事务所……各种商铺公司都有,多名业主反映他们的日常生活已经不胜其扰。

南都记者调查发现,骏汇大厦分为北座、中座、南座,5-26层几乎每层都分布有商家店铺和公司。物管方提供的数据显示,大厦只有将近三分之一是自住的,超过三分之二的房子被出租商用,甚至有不少商铺是“无证经营”。面对如此窘境,部分业主把矛头指向物业管理方,认为正是物管的纵容及有利可图才导致现在的后果。

业主投诉

大厦“住改商”入驻商家五花八门

从广州市中心体育西路地铁口出来,走几步就是骏汇大厦的门口。门口有保安亭和闸机,但保安亭无人、闸机贴着“每晚22:00启动”,外人出入畅行无阻。如果走进大厦,坐上电梯,1-26层,几乎每个楼层都有各种商家入驻。

连房产中介也清楚骏汇大厦的“特殊”。一位中介在介绍该小区时说,骏汇大厦总户数484户,交房时间为2001年,交通便利。缺点是“栋数少,几乎没有社区感,办公与租户较多,比较影响居住体验”。

骏汇大厦的名字也有一定的迷惑性。该中介告诉南都记者,早期和骏汇大厦同时段开发的住宅楼,都冠以大厦的称呼。骏汇大厦4层以下为商铺,4层以上均是居民住宅。

住在大厦南座的张莉(化名)在此生活了五年,发现小区“住改商”的趋势越来越明显,“就在我这一层就有四五家公司”。业主们按照关键词,通过美团等平台搜索,发现入驻大厦的商家有一两百家。

住宅楼里开公司和商铺,租金成本要比同地段的商业大厦、写字楼低得多。张莉告诉记者,大厦“住改商”入驻的业态五花八门,除了办公的公司,还有发廊、按摩、健身房、影楼、烘焙、影院等等,各色人流增加,造成小区安全隐患重重。

谈生意、消费的外人大量增加

商家是不是近年突然增多的?张莉对记者表示,大厦“住改商”的问题实际上长期存在,但她感觉之前并没有严重到这么扰民的程度。

“安全感全无”,这是接受记者采访时几名业主一致提到的一点。有业主称,去年大厦中座一家商铺发生过小型火灾,当时惊动了消防车,所幸没有造成伤亡。消防安全等问题,还只是其中一面。

第一批入住小区的业主刘先生表示,以前感觉没什么,这两年突然发现很多店铺进来了,按摩店、发廊、家政公司之类的:“现在最明显,坐那个电梯,尤其上下班期间我们都没办法坐,大堂都排队了,挤得满满的”。

业主抱怨,正因为商铺公司开得越来越多,来谈生意、消费的外人大量增加,小区的门禁几乎“形同虚设”,实际上整个小区处于半开放状态。业主刘珍(化名)说,在很多人眼中,骏汇大厦已经是商业大厦,甚至不少外面的人感到不解:“怎么这里有住户,这里不是写字楼吗?”

有业主认为,“造成这种现状的原因,物业管理方也有很大的责任”,多名业主认为,物管方不仅疏于管理,而且把住房出租商用还可获得利益,“一定程度上是纵容”。

记者走访

有不少商铺是“无证经营”

南都记者了解到,骏汇大厦4层以上的商铺公司,除了少数是老业主自己所开,其余大部分是转租的。业主刘先生称,“现在是恶性循环。店铺进来多了,住客住得不太舒服了,就搬走了,然后又把房子租给别的店铺,进来的商家就更多了。我们走不掉的就剩下来了”。

从业主自发统计的商铺来看,按摩、摄影、培训机构、美发、舞蹈、养生等场所分布在骏汇大厦北座、中座、南座各个楼层。

7月下旬,南都记者花了一整天的时间,把三座楼4层以上的楼层逐一探访完毕。北座共发现商铺公司类约50家;中座约40多家;南座也有40多家。合计,4层以上至26层,大厦三座共约140家。有的公司和商铺不仅占用一间房。为了扩大自己的办公场所,不少公司将一层几个房屋打通。中座14层一家名为“振×集团”的企业,直接打通了楼层一侧的4间房,甚至将公共走廊改装为公司的迎宾厅。


骏汇大厦里开的美容院

南都记者统计发现,这里的商铺和公司已经涵盖各行各业。开公司的,有家政、图文、地毯、医药、广告、传媒、科技、律所、会计所、货运、贸易、知识产权、财税代理等行业。

除了公司办公外,其余为数不少的就是一些服务型的商铺了。例如,美发、烘焙培训、文身、美容、美甲、按摩spa、婚纱摄影、舞蹈工作室等。大部分商家主要是依靠美团、大众点评等消费资讯APP来招徕顾客。


骏汇大厦里开的文身馆

南都记者发现,目前这些公司和商铺大部分仍在正常开业。甚至有的是最近才开始营业,如南座20层的“安×茶舍”。据茶舍经营者表示,茶舍以学茶为主,今年5月刚开业,学茶5天课程目前预售价2800元。对方表示自己是注册的正规公司,但记者查询不到。

经南都记者逐一检索大厦商铺和公司,有不少是经过正规注册的,且注册时间已有多年;但也有一些商铺,通过仅有的信息查不到公司真实情况。例如,北座8层“亮×军事夏令营广州分公司”,查不到该公司信用信息。

这栋大厦里还有一些画室和音乐工作室,记者发现,这里的楼层隔音效果一般,音乐工作室内的乐器声音在走廊还能清晰听到。

南都记者在中座19层发现一家门上贴着“星×”二字的房间,通过“大众点评”APP搜索发现,这与一家名为“星×电影公馆”的私人影院地址吻合。商家称他们有拥资源丰富的影院库,可以在上面查找影片资源;记者问及的一部限制级影片,也可以在他们的系统中找到。此外,记者还了解到,该私人影院并无身份登记程序。

记者在采访时还发现,外面过来装修、送餐、消费的为数不少。一位送下午茶的外卖小哥透露,这边平时午饭时间和下午茶时间的外卖订单有很多,跟写字楼差不多。

“最近工商消防来查,有的商铺一查就关”

在记者走访时,南座有一家商户称,他们是2011年就开在这里,80平左右,租金每月8000元左右,另外还要交商用管理费、租赁税等。该商户表示,现在情况有所变化,在住宅区开的都办不下营业执照了,而且还要考虑业主投诉多的问题:“最近会有工商消防来查,有的商铺一查就关”。

“你们这还有空房出租吗?”7月下旬,南都记者暗访时,以有意承租者的身份询问骏汇大厦的一名保安,他已在大厦工作十几年。听闻记者要做美容美甲的想法,该保安立刻回应,现在不能做了,例如美容、理发、养生、洗脚按摩都不行,“新开这些不可以,已经开了的也在慢慢清理中”。

按照该名保安人员的解释,以前允许是因为大厦“商住两用”,现在改了性质,成了纯住宅;原来可以办营业执照,现在则办不成了。他向记者表示,事情发生变化是在2018年上半年,自此之后住宅楼层想开公司,营业执照很难办下来,“现在即使开个公司注册地,物管也不让弄了”。保安还称,尤其是最近管得更严,有很多业主投诉,还有相关部门来查,即便装修好也无法营业。

此外,保安人员还向记者透露,在以前外面的人是可以通过物管找到合适的出租房源的,“好多业主的房子放在我们手上”。很多业主已多年不在此居住,做房租生意,一般合同签一两年。

为什么外面的人纷纷选择骏汇大厦?保安表示,这里是中心地带,环境交通都没得说,而且大厦里租给商用的,也只是多收点管理费,他们看中的还是这里较便宜的租金:“以前,80平,每月价格是7000元左右”。

健身房装修遭住户强烈反对

南都记者从多名业主了解到,近日在大厦南座有一户疑似健身房在装修,有业主强烈反对,闹得不可开交。业主张莉反映,南座26层一处,没有经过公示就要装修成健身房。记者从该间承租者彭先生得知,他通过中介在南座26楼租了房子准备经营一家健身私教工作室,已经和出租业主签好了租赁合同,物管也给了装修许可证明。但房子装修后,同一栋楼的住户开始抗议,要求他们停止装修。彭先生告诉记者:“物管早知道我要在这边开健身工作室,一开始没反对,房子开始装修又被喊停了。如果早说这里不能开,我就不来了。”

多名业主近期增加了投诉,他们向12345热线和相关部门反映,也收到反馈。南都记者从业主和物管处了解到,今年6月和7月,有关部门到大厦检查过两次。

多位业主告诉南都记者,目前他们最大的愿望就是把骏汇大厦4层以上恢复为“纯住宅社区大楼”,商住混杂的现状让人忧虑,不希望等出了问题才会受到有关部门的重视。

回应

越秀物业:新政策并不能完全阻止“住改商” 

今年6月底,骏汇大厦物业服务中心的一份通知贴在了小区的电梯里。该通知先是重申了《物权法》:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主要将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。


小区的电梯里张贴通知,提醒业主不得擅自改变住宅性质

通知随后说明,业主、住户如若违反法律、法规的规定,因擅自改变住宅性质造成的所有损失由该业主、住户自行承担,其他业主还将追究该业主、住户的侵权责任。

近日,在骏汇大厦的物业服务中心,广州越秀物业发展有限公司相关负责人回应称,据物业服务中心登记,骏汇大厦总共有473户,超过三分之二的房子是出租商用,只有三分之一左右的房子是业主用来自住。经营美容美发、推拿按摩等这种商铺,有四五十家。

对于小区内一些公司存在无证经营的现象,物管予以承认。“有一些是在别的地方注册,然后搬到这边来办公。但我们只是一个服务中心,房子是住户出租出去的,进来的商户和公司是否有营业执照,这不关我们的事。检查资质是政府部门负责的,不是我们负责的,我们主要是负责消防和治安的。”物管工作人员告诉记者。据了解,物管要求出租房屋的业主提供租赁合同备案,但对公司和商铺的具体营业情况不做登记。

越来越多公司和商户进驻小区,消防隐患是住户比较担心的问题。对此,物管相关工作人员表示,物管方面很重视消防问题,每个月会组织一次上门检查,检查消防设施是否齐备、是否过期、是否足量。

物管工作人员告诉记者,十几年前政府为了打造天河商圈,放开政策,允许“住改商”。只要找居委等开证明并进行公示,如果在公示期间内没人反对,住宅就可以改成商用。但在2017年7月份政府部门出了新政策,要求高度超过27米的住宅建筑不能进行“住改商”。物管人员也反映了相同的困惑:相关政策导向变化太频繁,他们也不知所措。

上述物管人员也说明了一种情况:新政策并不能完全阻止“住改商”的实际情况,后来依然有商家入驻。“之前在这里开公司或做生意还需要找居委开场地证明和进行公示,禁止后,都没有部门管了,居民的反对也没用,“住改商”现象反倒更严重了。”物管工作人员说。

面对近一个月来小区住户的投诉和反映,骏汇大厦的物管工作人员表示“能够理解,住户和商铺的需求完全不一样”。据住户业主反映,现在的情况确实给他们带来许多不方便:一些商户和公司都是无证经营,可能会存在违法违规经营;这么多商户和公司进来之后,存在消防隐患,住宅和商用的消防标准不一样,如果是营业性质的场所,超过一定面积就需要去相关部门报备和审批;人流量大,治安也存在问题。

据工作人员介绍,近期物业中心要求小区内所有的业主、住户签署一份告知书。告知书上写明,根据物权法规定,业主若要将住宅改成商用,需要取得同栋楼业主的同意。另外,业主所反映的公司商铺无证经营等现象,物管已向街道办反映。

7月25日,南都记者就此事向天荣社区居委采访,对方表示领导不在,建议向街道办咨询。之后,记者到天河南街道办事处了解情况。街道党政办工作人员让记者填写采访申请,并称会有业务科室人员跟进,了解清楚后给予回复。截至南都记者发稿,未收到街道反馈。

政策背景

高度超过27米的住宅,不能进行“住改商”。2017年7月,天河南街道办事处发布了《关于高层建筑不办理<住所(经营场所)场地使用证明>(“住改商”版本)的通知》。街道对“住改商”核发的要求进行了调整。按照规定,申领“住改商”的租赁房屋所在的住宅建筑物不属于高层建筑,该栋住宅的整体楼高在27米以下。

实际上,这个调整通知,主要涉及了住所(经营场所)场地使用证明的内容。按照2016年广州市政府办公厅刊发的《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》,住所、经营场所属于住宅的,申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业,可提交当地人民政府或其派出机构、村(居)民委员会等部门(单位)经利害关系人同意后出具的场地使用证明;但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

而在2016年上述政策出台之前,广州市关于“住改商”的争论持续了十几年。南都记者梳理发现,从2000年左右开始,广州“住改商”政策经数次变动,禁令、放开,再禁令、再放开……由此对天河、越秀等几个“住改商”比较集中的小区实际影响也是反反复复。有评论表示,本市的“住改商”缺乏一以贯之的政策导向,导致难题始终无法根本解决。

南都点评

骏汇大厦多年来的“住改商”问题始终未能妥善解决,致使外人看来,它似乎真的成为了一个“商业大厦”。除去广州市“住改商”政策变化反复的因素,作为大厦的管理方,越秀物业更应该考虑如何推进住户和商铺矛盾的消弭。毕竟,在此居住多年的住户认为,住宅就应该有住宅的样子,日常起居生活的场所被商业“污染”,是谁都不愿见到的。本文中的案例,在广州还有不少。同时也期待相关部门能够跳出政策多变或“一刀切”的怪圈,找到合情、合法的妥善处理框架。

李冰姿 本文来源:南方都市报 责任编辑:李冰姿_GZS13576
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