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广州一市民买房遇上糟心事,只因购房合同有句话……

2019-06-06 14:44:32 来源: 羊城派 举报
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广州一市民买房遇上糟心事,只因购房合同有句话……

广州市民李先生打算买房,本是美滋滋的好事,最终却变成了糟心事,原因就在于合同中的一句话——“可将房屋指定过户至第三人”。这句话李先生在签合同时不以为意,结果却栽了个跟头。广州市增城区法院今天通报了这宗案件并从法律角度给出了提醒。

签合同后对方却拒不配合履行

李先生(买方)经某房地产代理公司(居间方)介绍,与何某(卖方)签订《房地产买卖合同》,合同约定购房价格为72万元,卖方合法持有《房地产证》,保证对该房产享有合法独立的所有权。但合同也载明,该房产的实际产权人为戴某、潘某,业主委托何某作为代理人代为出售该物业,签订合同,并备注了若因产权人戴某在办理过程中,不配合办理手续而造成该物业不能交易,卖方何某负责赔偿买方双倍定金。何某出示了他跟房屋所有权人戴某签订的《房屋买卖合同》,合同中约定了何某可以把房屋指定过户给他人名下。

李先生知悉这一情况,与何某签订了房产买卖合同。合同签订后,李先生依约向何某支付购房定金3万元,并提供办理按揭的所有材料,已履行该时段全部合同义务。

李先生定金交了,但是何某在房地产代理公司的多次催促下无理由拒绝配合办理按揭手续。

无奈之下,李先生向何某发出《解除合同通知书》,单方解除合同,并多次催告,但何某均拒绝向李先生依约返还定金和支付违约金。李先生为维护自己的合法权益,遂向法院提起诉讼。

法院判决返还定金支付违约金

法院经审理后,认为原告李先生与被告何某及第三人签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示,合同依法成立、有效。根据合同法中“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原告在签订合同后向被告支付了定金并根据合同约定向银行申请按揭贷款,但被告未履行上述合同约定应履行的义务。被告未到庭参加诉讼且未提交任何答辩意见视为其放弃抗辩的权利,应承担举证不能的不利后果。

法院判决:解除李先生与何某签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系;被告何某向李先生返还定金3万元,另支付违约金7.2万元及支付律师费。

法官:

“可将房屋指定过户给第三人”暗藏很大风险

上述案件是常见的、典型的二手房买卖合同纠纷,但是其中买方可将房屋指定过户给第三人的合同条款却值得重点关注。上述案件中何某先与房屋所有权人戴某签订房屋买卖合同,合同中约定买方可将房屋指定过户给第三人,继而何某持该合同令李先生相信戴某会将房屋直接过户给李先生,因此,李先生与何某签订房屋买卖合同。

法官表示,在审理类似案件过程中发现,这样的二手房买卖交易发生交易风险的情况比较常见。之所以由买方指定过户给第三人这样的合同条款会屡次出现在二手房买卖合同中,主要原因在于:

一、一些“炒楼”人员借购房为名,利用这样的合同条款将房屋直接过户到下一手买家,以逃避税收,获取转售差价。

二、一些购房者由于自身不具备购房资格,为规避限购政策,利用这样的合同条款来“借名买房”。

三、一些购房者自身缺乏贷款能力或贷款额度较低,为达到贷款目的,利用这样的合同条款来将房屋指定过户至第三人名下以达到买房的目的。?

但是,房屋买卖交易中若存在指定过户至第三人这样的合同条款往往给真正的卖房者或买房者带来很大的交易风险,主要表现在:

一、若房屋可由“中间买方”指定过户给第三人的话,作为卖房者除可能会面临“中间买方”无法按期支付房款之外,还可能面临指定的第三人不具备购房资格、不按合同约定办理按揭贷款、对如何交付房屋存在分歧等各种交易风险。

二、作为买房者同样可能会面临各种交易风险。

首先,有些“中间卖方”在收取买房者的房款后并未将房款转支付给卖房者,卖房者在未取得房款的情况下就可能不会将房屋过户至买房者名下。

其次,卖房者因其他各种原因不配合买房者办理银行按揭贷款、或不同意将房屋过户至买房者名下,导致买房者支付了购房款而拿不到房屋。

且由于买房者与卖房者并非直接签订合同,双方非合同的相对方,根据合同的相对性原则,买房者只能向“中间卖方”主张合同权利,而无法向卖房者主张合同权利要求其履行过户手续,更无法要求卖房者承担违约责任或赔偿损失。虽然买房者可像上述案件一样起诉要求“中间卖方”承担违约责任,但是这些“中间卖方”往往资金并不丰裕且交易失败后大多选择销声匿迹,导致买房者维护合法权益的难度加大,甚至可能拿到生效判决后亦执行不到其财产,导致损失惨重。

法官提醒:

应仔细审阅二手房买卖合同条款

法官忠告各位准备二手房买卖交易的市民,在签订二手房买卖合同时需注意以下情况:

第一,卖房者在签订二手房买卖合同时应对合同条款仔细审阅,对于是否同意可由买受人指定过户至第三人的合同条款,应充分考虑可能面临的交易风险,再确定是否同意该项约定。

第二,房屋买方签订房屋买卖合同前应要求中介机构或卖方出示房屋所有权证以及在房管部门出具的查册表,核实合同的相对方是否房屋的所有人,核实房屋的实际情况。若遇到像何某这样的仅持有房屋买卖合同而卖房的情况就要慎重考虑是否愿意承担潜在的交易风险了。

另外,法官指出,想利用指定过户至第三人的合同条款获取差价,或逃避税收,或规避限购政策,或规避贷款限制的人员,这样的行为除可能引发交易无法完成而产生的违约责任外,还可能引起因“借名买房”导致的房屋权属争议或因扰乱市场秩序和规避税收、贷款等政策而受到的相应处罚。

二手房买卖其他常见纠纷

法官表示,二手房买卖手续繁琐、履行期长且涉及银行、税务和不动产登记等多个部门,合同履行中的各种环节都需要注意,否则一不小心就会掉坑。

1、卖方隐瞒房屋已经出租、抵押或查封的事实,造成房屋无法按时交付甚至交易无法完成。

2、卖方隐瞒房屋系夫妻共同财产的事实,交易过程中夫妻一方不同意履行合同将可能导致交易无法继续履行。

3、卖方一房二卖甚至数卖,导致房屋合同无法继续履行。

4、房屋尚未取得房地产权证即进行买卖的,可能因房地产权证办理出现障碍而导致交易无法完成。

5、对于合同各个环节履行时间和期限没有明确约定的,义务方容易借此拖延合同履行。

二手房买卖应注意以下事项

1、核实房屋状况。要注意查看房屋状况、核实房屋是否受到权利限制等。

2、核实卖方身份。核实卖方是否为产权证上登记的权属人,房屋是否存在其他共有人。

3、选择正规的、有一定信誉度的中介机构。应充分了解房屋买卖的相关事项,对于付款方式(定金、首期款、剩余房款)、付款时间、贷款金额、办理贷款时间节点、网签合同时间、过户时间等关键问题必须有清楚认识。

4、关键性承诺应体现在合同中。签约过程中应注意,对交易的任何关键性约定或买卖双方以及经纪方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代替。

张昊颖 本文来源:羊城派 责任编辑:张昊颖_GZS13008
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