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一居室公寓均价2840元/月 高租金长租公寓不赚钱?

2019-05-30 07:38:12 来源: 南方+ 举报
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近几年,租房市场成为热门。作为租赁市场产品的重要组成部分,长租公寓也在勃兴,吸引了包括房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与。

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作为较早提出“租购同权”的城市,广州也是国内12个开展住房租赁试点的城市之一。有机构分析认为,由于广州有大规模的居住人口,住房供求关系长期紧张,因此在政策利好和资本注入的推动下,广州迎来多个长租公寓品牌进驻。

“一房一厅”受欢迎

戴德梁行近期发布的《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》指出,参与长租公寓的“玩家”十分广泛。

此前,长租公寓以创业系企业为主,典型代表魔方公寓在16座样本城市中布局累计130家,占比24%。但近两年来,房企开始进入长租公寓领域,借助雄厚资金实力和开发及工程优势,发展迅猛。

除传统的市场玩家外,大型国有租赁企业在租赁住房市场快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试,发挥了带动作用。另外,银行、互联网大鳄也成了长租公寓的重要参与主体。

由于长租公寓的核心客群是年轻白领,因此一居室(单房或一房一厅)仍是主打产品,其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。

随着市场发展,长租产品的多元化供应正在成为发展趋势,一些品牌针对不同客群推出了多层次产品线,从而满足了高端商务人士、年轻白领、初入社会的青年人士、蓝领等不同群体的需求。

集中式公寓青睐广州

长租公寓在哪些城市最受欢迎?答案显然是流动人口集中的一线及强二线城市。戴德梁行统计显示,上海集中式长租公寓数量最多,五个大型品牌的门店达116家。广州紧随其后,有82家,深圳、北京、杭州分别有59家、57家和50家,南京、武汉、厦门、成都等二线城市门店数量约为20到40家左右。

在广州,集中式长租公寓布局门店最多的品牌分别是世联红璞和万科泊寓,门店数量分别达到28家和27家。此外,魔方公寓、龙湖冠寓、碧家等集中式长租公寓的分布也较多。另外,蛋壳、自如等分散式长租公寓在广州租赁市场也较为活跃。

从区域分布来看,广州集中式长租公寓的房源主要由城中村农民房、闲置的商用或工业楼宇改造而来,还包括少量新建商品住房。

在所有城区中,天河占据大头。戴德梁行统计显示,天河共有24家集中式长租公寓,占比达到29%。究其原因,在于天河区商务人群较为集中,且集中式长租公寓多数布局在有便利交通、成熟的社区氛围和完善配套设施的中心城区地带。

一居室平均租金2800+

戴德梁行报告统计称,广州集中式长租公寓主流户型同样是一居室,平均面积约为29.9平方米。尽管由于房源多样化,各类长租公寓外观上差异明显,但房屋内部配套基本都能保证拎包入住,并提供定期清洁维修等服务。

另据统计,目前广州几大集中式长租公寓的租金范围为每月41元/平方米至208元/平方米,平均租金为每月95元/平方米。这意味着按照前文平均面积29.9平方米计算,在集中式长租公寓租个一居室平均每月最低花1225.9元,最高花6219.2元,平均月租为2840.5元。

对比来看,广州长租公寓的租金要低于北京、上海、深圳和杭州。以北京为例,当地长租公寓平均租金达每月212.9元/平方米,价格相对较低的非中心城区,也需要每月70.6元/平方米。若按照北京一居室长租公寓平均面积33平方米计算,则平均一间房月租金要花7025.7元。

即便广州租金水平较低,但相对个人支出仍不是小数目。根据南方人才市场发布的《2018-2019年度广东地区薪酬调查报告》,广州平均月薪为8603元,按此标准,2800多元的租金,将占据平均月薪的33%。

此外,由于长租公寓通常还要缴纳约一个月租金的服务费,因此戴德梁行报告认为,目前广州长租公寓的市场定位是区别于大众住房租赁市场,属于相对中端,目标租户主要为收入中等偏上的城市白领。

盈利模式仍未明晰

由于房源供应不足等问题,广州长租公寓市场份额仍较小。戴德梁行报告认为,短期内广州长租公寓竞争仍以抢夺房源和租户为主,当竞争加剧,缺乏资金实力、经营不善的品牌会陆续退出市场。

戴德梁行报告指出,目前市场上的长租公寓分为轻资产和重资产两种模式运营,但两种模式在盈利方面都面临问题。

其中轻资产类品牌,以租金差赚取差价,底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%,目前行业平均回报率很难高于2%,单纯以租金差的盈利模式难以满足扩张期的资金需求,在前期经营上非常依赖融资。

而重资产类品牌以开发商为主,取得只租不售的住宅用地建设,出让金相对较低。但目前来看,依赖公开出让的租赁住宅用地进行多点布局并不现实,回报周期也过长。

目前,长租公寓利润增长点更多的是,房源和财务成本的降低。戴德梁行报告认为,未来,如果资产证券化渠道进一步放开,或许会成为长租公寓经营财务成本降低的机会。

朱致韵 本文来源:南方+ 责任编辑:朱致韵_G10636
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